不做法痴购房者

房屋对一个人来说是一笔大的投入，但是，这一笔投入又是必须。工作了一天累了，如果有一个属于自己的居所是最幸福的。怎样使大笔钱投得没有风险，我认为购房人必须知道如下法律知识：

       1、出卖人没有取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同是无效的。

       2、购房人与开发商没有签订正式合同，仅签订了认购或者订购或预定等协议，如果具备商品房买卖合同内容，出卖人已经按照约定收受购房人的购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。

      3、商品房预售合同按照法律应当到房管局备案的，如果您是购房人，开发商与您签订的合同没有备案，您请求合同无效，法院不予支持。

      4、商品房买卖合同订立后，出卖人没有告知买受人又将房屋抵押或者出卖给第三人的，买房人无法取得范围所有权的，买房人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      5、出卖人订立商品房买卖合同时，(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买房人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

      6、房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，如果您是购房者接到出卖人的书面交房通知，没有正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由您承担。

     7、房屋交付使用后，您在居住期间，房屋主体结构质量经核验确属不合格或者房屋质量严重影响正常居住，您可以请求解除合同和赔偿损失。

     8、出卖人迟延交付房屋，催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，您可以请求解除合同。

     9、出卖人逾期交付使用房屋的，合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金或者损失赔偿额可以参照逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    10、开发商在签订合同时往往不约定何时办理房产证的时间交付房屋后一直不予办理，购房者该怎么办？

        如果您是购房者，可以去法院起诉追究卖房人的违约责任。法律规定，如果由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。

     （一）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

     （二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日。

    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   

    11、如果您是贷款买房的，请注意了，如果买卖合同已签订，一般是开发商负责办理贷款，买受人协助。如果因一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。如果因不可规责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，双方当事人都可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息，或者定金返还买受人。

    12、如果是贷款买房的，等房产证下来后还需要去房管局办理抵押登记。抵押登记后，如果您没有按期还款，担保权人即银行享有就抵押的房屋优先受偿的权利。

    13、如果您的房屋办理抵押后，不影响您正常的使用居住等。但是，再转卖等，就有一个告知的义务。

    14、购房人在拿到自己的房产证时，会发房屋套内建筑面积与当时双方合同约定的面积不一致，这个问题法律是如何规定的呢？

    首先看看合同中有这方面的约定吗，有约定从约定；如果没有约定或者约定不明确的按照下列原则处理：

   （一）面积误差比绝对值在3%（含3%）按照合同约定价格据实结算，买受人请求解除合同的，法院不予支持

   （二）面积误差比绝对值超出3%，，买受人请求解除合同的，返还已付购房款及利息的，法院予以支持。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内的房价款由买受人按照约定补足；面积误差比绝对值超过3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

     房屋实际面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内的房价款及利息由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超过3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  15、居住房屋的产权期限是70年，商用的是40年，有的购房人拿到房产证是认为自己是2006年购买的房屋，房产证上怎么显示不是2076年，而是2072年？因为房屋产权期限不是从您购房的时间开始算70年，而是从房地产开发公司批地开始建时起算70年。所以您在购买二手房时，一定要了解，此房是何时开始建的，已经过了多少年了，还剩下多少年，千万不要盲目投资。

    当然了在购房的过程中，还有很多的法律问题需要注意，但是，我认为上述几点是购房人必须要知道的。希望能为即将购房或者已经购房已经办理入住的人们提供帮助。

（河北世纪联合律师事务所       李爱霞律师         法律速递热线：13930173518，随时欢迎您的来电）